Société civile immobilière (SCI)
La SCI (société civile immobilière) a pour objet d’acquérir ou de gérer un bien immobilier. Les immeubles qui sont la propriété de la SCI peuvent être loués (on parle de SCI de location) ou mis à la disposition des associés. Facile à constituer, la SCI est l’outil privilégié de gestion et de transmission d’un patrimoine immobilier.
Pourquoi constituer une SCI ?
Pour augmenter la capacité financière
La société civile immobilière permet à plusieurs personnes de réaliser un investissement immobilier important dépassant la capacité de chacune d’entre elles.
Pour faciliter la gestion du patrimoine
La constitution d’une SCI favorise une gestion plus organisée du bien en évitant les risques de blocage propres à l’indivision. La SCI assure la dissociation entre la gestion de l’immeuble confiée au gérant et la propriété de l’immeuble.
Pour scinder le patrimoine privé du patrimoine professionnel
En créant une SCI propriétaire de l’immeuble, le foncier sort à la fois du patrimoine privé de l’entrepreneur et du patrimoine de son entreprise (voir « SCI support de l'immobilier d'entreprise »).
Pour faciliter la transmission
Il est plus facile de partager des parts de valeurs différentes que des biens immobiliers d’un seul bloc. La valeur des parts est établie en fonction de l’actif net de la société après déduction du passif social.
UNE SCI PAR IMMEUBLE.
Il est souvent recommandé de constituer une SCI par immeuble. En effet, lorsque la société civile détient plusieurs immeubles, le patrimoine social a une valeur forte rendant plus difficile la cession ou la transmission des parts ce qui limite le nombre d’acquéreurs.
Comment constituer une SCI ?
Statuts
La SCI doit être constituée par acte notarié lorsqu’un associé apporte un immeuble. Elle est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation au RCS qui est obligatoire. Le nom et l’identité de chaque associé sont mentionnés au RCS.
Objet
L’objet de la société doit être civil et en rapport avec la propriété et la gestion de biens immobiliers.
Une SCI ne doit pas avoir pour activité principale et régulière l’achat d'immeubles en vue de la revente en l'état ou la location meublée qui sont des activités commerciales.
Capital
Il n’existe pas de capital minimal imposé ; toutefois, un capital correspondant à l’investissement est préconisé à moins que les associés préfèrent mettre les sommes nécessaires en compte courant offrant plus de souplesse. La libération différée des sommes d’argent est autorisée dans la plupart des statuts.
CAPITAL FAIBLE.
Un capital faible sera pénalisant en cas de cession des parts avant un certain délai (22 ans pour l'exonération d'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux). En effet, lorsque le prêt bancaire souscrit par la société pour financer l’immeuble aura été remboursé, la valeur d'origine des parts sera très faible ce qui dégagera une plus-value importante en cas de cession.
Apports
Chaque associé fait des apports (immeubles, numéraire) qui concourent à la formation du capital. En contrepartie, les associés reçoivent des parts qui sont cessibles sous réserve des clauses d’agrément prévues dans les statuts. Chaque associé a vocation aux bénéfices réalisés par la société. Dans le silence des statuts, la participation aux bénéfices comme la contribution aux pertes de chaque associé sont proportionnelles à sa participation dans le capital social.
Les apports immobiliers à une SCI relevant de l’IR sont exonérés de droits d'enregistrement mais taxés au taux de 5 % s’ils sont réalisés par une personne physique au profit d’une SCI soumise à l’IS. Bien que l'apporteur ne reçoive pas un prix mais des parts sociales, l'apport d'un immeuble est susceptible de générer une plus-value qui relève du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Durée
La durée de la société doit être déterminée dans les statuts. Elle ne peut excéder 99 ans.
Un ou plusieurs gérants
Les associés (2 au minimum) doivent expressément désigner un ou plusieurs gérants qui représentent la société et l’engagent dans la limite de l’objet social. Le gérant accomplit tous les actes de gestion courante.
Le gérant est révocable par décision des associés prise à plus de la majorité des parts (50 % + 1) ; les statuts peuvent imposer une majorité plus forte. Le gérant associé vote sur sa révocation. La révocation sans juste motif donne ouverture à des dommages et intérêts.
Rémunération du gérant
Sauf convention contraire, le mandat de gérant est gratuit. Toutefois, les statuts peuvent prévoir que la collectivité des associés fixera la rémunération du gérant.
Le régime fiscal et social des rémunérations varie selon que le gérant est associé ou pas.
Régime fiscal et social des rémunérations du gérant | |
|---|---|
Gérant associé | |
SCI à l'IR | SCI à l'IS |
Rémunérations non déductibles des résultats de la SCI et imposables entre les mains du gérant dans la catégorie des revenus fonciers | Rémunérations déductibles des résultats de la SCI si elles correspondent à un travail effectif et ne sont pas exagérées. Imposables entre les mains du gérant dans la catégorie des traitements et salaires (ou BNC pour les SCI soumises à l'IS de plein droit) |
-Régime social des non-salariés pour le gérant rémunéré sauf en cas de subordination (régime des salariés) -Pas de cotisations en l'absence de rémunération | |
Gérant non associé | |
-Rémunérations déductibles des résultats de la SCI peu importe son régime fiscal (IR ou IS) et imposables entre les mains du gérant dans la catégorie des traitements et salaires s'il existe un lien de subordination (à défaut, en BIC) -Régime social des non-salariés sauf en cas de subordination (régime des salariés) | |
Responsabilité des associés
Dans une SCI, les associés sont indéfiniment responsables du passif social. Si, malgré les poursuites, la société ne règle pas ses dettes, les créanciers pourront poursuivre les associés à proportion de leur participation dans le capital et ce, sans limitation de montant. Le gérant est responsable envers la société et envers les tiers des fautes commises dans sa gestion.
Des contraintes attachées à la SCI
Comme toute société, la SCI doit régulièrement tenir des assemblées et il est fortement recommandé d’établir une comptabilité. Lorsque la SCI a une activité de location, toutes les conventions passées entre la SCI et l'un de ses gérants, directement ou par personne interposée, sont soumises à la procédure de contrôle. Ce contrôle est assuré par les associés après la conclusion de la convention sur un rapport du gérant relatant la nature et les modalités desdites conventions soumis au vote des associés.
Cession des parts
En principe, les parts ne peuvent être cédées à des tiers qu'avec l'agrément de tous les associés ; toutefois les statuts peuvent prévoir un agrément à la majorité. En revanche, les cessions au profit des ascendants, descendants, associés ou conjoint sont libres, sauf clause contraire. Les cessions de parts sont soumises à un droit d’enregistrement de 5 % sans abattement sur le prix exprimé majoré des charges imposées à l'acquéreur (voir « Vente de la société d’exploitation »).
Le régime d'imposition pour la plus-value de cession des parts dépend de la qualité du cédant et du régime fiscal de la SCI.
Quel régime d'imposition pour les plus-values de cession de parts de SCI (non transparentes) ? | ||
|---|---|---|
Cédant | Régime d’imposition de la SCI | Régime fiscal de la plus-value de cession des parts |
Personne physique résidente de France Ou société soumise à l'IR ayant son siège en France | SCI soumise à l'IR | Plus-values immobilières des particuliers [exonération en cas de cession de parts détenues depuis un certain délai (1) ou de parts de SCI propriétaire de l’habitation principale de l’associé cédant (2)]. Taxation au taux de 19 % + prélèvements sociaux de 17,20 % + surtaxe pour la fraction imposable > 50 000 €. |
SCI soumises à l’IS de plein droit ou sur option | Plus-values sur valeurs mobilières : imposition au PFU de 12,8 % (sauf option globale pour le barème de l'IR) + prélèvements sociaux de 17,20 % (CSG de 6,8 % déductible en cas d'option pour le barème) (voir « Régimes de faveur des plus-values sur titres privées »). | |
Entreprise individuelle BIC ou BA réel Ou société soumise à l’IS | SCI à l’IR ou à l’IS | Plus-values professionnelles (voir « Vente de la société d’exploitation ») |
Personne physique ou société (IR ou IS) non résidentes | SCI à l’IR ou à l’IS | Prélèvement obligatoire de 19 % (+ prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les personnes physiques affiliées à un régime de sécurité sociale dans l'UE ; à défaut prélèvements sociaux de 17,20 %). |
(1) Exonération d'IR après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. (2) Est considéré comme propriétaire de sa résidence principale, l’associé d’une SCI qui occupe gratuitement le logement appartenant à la société. | ||
FISCAL : SCI SOUMISES À L’IR OU À L’IS
• SCI soumises à l’IR. Dans les SCI à l'IR, le résultat est déterminé au niveau de la société mais imposable entre les mains des associés, peu importe que l'associé ait ou non reçu sa part de bénéfices (voir « Régime fiscal des sociétés relevant de l'impôt sur le revenu (IR) »).
• SCI soumises à l’IS. Dans les SCI à l'IS, de plein droit ou sur option (voir « Régime fiscal des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) »), les bénéfices sont imposés à l'IS au nom de la société. Seuls les bénéfices distribués sont imposés au nom des associés.
